Оборот недвижимости подвержен рискам, участникам сделок с недвижимостью необходима квалифицированная правовая защита, записи в ЕГРН нуждаются в гарантиях бесповоротности, риелторская деятельность требует законодательного регулирования. Это одни из тезисов рекомендаций, подготовленных Общественной палатой РФ для Федерального собрания РФ, Правительства РФ и органов исполнительной власти.
Проблемы стабильности и безопасности рынка недвижимости ранее были обсуждены на круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», по итогам которого и были подготовлены указанные рекомендации Общественной палаты. Общая обеспокоенность экспертов вызвана усугубляющейся ситуацией с мошенничествами в обороте недвижимости,
По данным представленного на мероприятии исследования, проведенного в Центре исследований и экспертиз Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, количество дел о мошенничестве в сфере недвижимости ежегодно растет примерно на 8 %. Только за 1-е полугодие 2020 года зарегистрировано 4 129 дел, связанных с мошенничеством на рынке недвижимого имущества: при этом в 2019 году было зарегистрировано 7 340 аналогичных дел. Нагрузка на суды, рассматривающие гражданско-правовые споры, связанные с оборотом недвижимости, выросла за последние 5 лет на 173%.
Около 5-7% сделок с недвижимостью проходит с нарушением закона, а раскрываемость преступлений в этой сфере падает — в 2018 году был вынесен всего 991 приговор, а за весь 2019 год и первую половину 2020 года — 981 приговор. В то время как количество зарегистрированных преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, в 5 раз превышает количество вынесенных приговоров. Большое количество мошеннических действий при этом в официальной статистике не отражается в силу латентного характера действий и их длительности.
Причина всего этого кроется в простой письменной форме сделок, которая не гарантирует правовой защиты граждан — участников сделок. Как отмечено в рекомендациях Общественной палаты, «повышение уровня правовой защищенности граждан при совершении сделок с жилой недвижимостью возможно путем установления обязательной нотариальной формы указанных сделок. Нотариальная форма сделки позволяет сторонам получить гарантии легитимности сделок по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми в простой письменной форме, поскольку нотариальное удостоверение сделки означает проверку ее законности, т.е. обеспечивается соответствие воли и волеизъявления сторон, им разъясняются права и обязанности, а также последствия совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред».
В рекомендациях также отмечено, что «отсутствие проверки воли и волеизъявления сторон, а также непонимание сторонами правовых последствий при совершении сделок с жилой недвижимостью часто является причиной оспаривания и признания записей, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, недостоверными».
Тезис о бесповоротности записей в ЕГРН на основании нотариального удостоверения сделок звучит все чаще. Как сказано в документе, «бесповоротность записи, которую можно было бы оспорить лишь при условии доказанности нарушения нотариальных процедур, в результате даст возможность в полной мере реализовать принцип публичной достоверности записи в ЕГРН, повысить уровень доверия граждан к содержащейся в реестре информации о правах на недвижимое имущество и понизить количество споров, связанных с оспариванием сделок с имуществом, права на которое зарегистрированы в ЕГРН».
Рекомендации Общественной палаты говорят, что причина, ведущая к внесению в ЕГРН недостоверных записей о праве на недвижимое имущество, которые впоследствии признаются незаконными или оспариваются в порядке гражданского судопроизводства, зачастую кроется в неквалифицированном посредничестве между сторонами сделки и органами регистрации прав, когда стороны осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество через МФЦ или финансово-кредитные организации, выполняющие посреднические функции. Нотариус же несет полную имущественную ответственность за результат своей профессиональной деятельности, то есть в полной мере возмещает вред, причиненный гражданину в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Таким образом, нотариус выступает гарантом достоверности данных государственных реестров, обеспечивая законность сделки и доказательственную базу в случае возникновения спорной ситуации.
Отдельное внимание экспертов было обращено на то, что цифровизация гражданского оборота без формирования соответствующей нормативно-правовой базы может привести к возникновению новых рисков нарушения прав и законных интересов граждан. В этих условиях традиционные методы защиты гражданских прав, в том числе имущественных, требуют столь же эффективной модернизации. В сложившейся ситуации наибольшей угрозе подвержены уязвимые, социально незащищенные категории граждан, такие как пенсионеры, инвалиды, малоимущие граждане, члены неполных семей, граждане, не имеющие должных правовых знаний и возможности привлечь к сопровождению сделки квалифицированных консультантов, услуги которых имеют высокую стоимость.
В рекомендациях отдельно отмечена необходимость законодательного регулирования риэлторской деятельности в целях повышения уровня качества оказания посреднических, консультационных услуг, обеспечивающих стабильность в сфере оборота жилой недвижимости, путем обязательного лицензирования или сертификации деятельности риэлторов, которые являются одной из самых многочисленных групп профессиональных участников рынка недвижимости.
В круглом столе, по итогам которого были приняты указанные рекомендации, принимали участие члены Общественной палаты, представители исполнительных органов государственной власти Российской Федерации, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, Федеральной нотариальной палаты, общественных организаций, а также научных и экспертных сообществ.
Приводим наиболее интересные, с нашей точки зрения, выдержки из рекомендаций Общественной палаты РФ:
Федеральному Собранию Российской Федерации рассмотреть возможность разработки следующих проектов федеральных законов, предусматривающих:
— установление основ правового регулирования риэлторской деятельности на территории Российской Федерации;
— закрепление дополнительных преимуществ для сторон, обратившихся к процедуре нотариального удостоверения сделок с недвижимостью;
— расширение перечня сделок с жилой недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению;
— введение принципа бесповоротности записи, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости на основании нотариально удостоверенной сделки с недвижимостью, при совершении которой не было допущено процессуальных нарушений.
Правительству Российской Федерации при подготовке официальных отзывов Правительства Российской Федерации на проекты федеральных законов, предусматривающих развитие цифровизации в отношениях в области оборота недвижимости, рассмотреть возможность оказания особого внимания оценке возможности возникновения рисков заключения мошеннических сделок с использованием информационных технологий.
Источник: https://22.notariat.ru/ru-ru/news/obshestvennaya-palata-rekomenduet-notarialnuyu-zashitu-sdelok-s-nedvizhimostyu